Der alpine Tourismus befindet sich im Umbruch. Gäste wollen keine klassischen Hotelstrukturen mehr, sondern suchen individuelle Konzepte mit mehr Raum, Flexibilität und Privatsphäre, sagt der Tourismus- und Hospitality-Experte Orlando Steiner. Trotzdem sieht er im wachsenden Serviced Apartment-Segment in den Alpen „keine direkte Konkurrenz zur Hotellerie“. Ein Medienbeitrag Hotel Inside über die Relevanz von Serviced Apartments im Alpenraum.
Orlando Steiner, Projekt-Manager und Consultant der renommierten Tourismusberatungsfirma Quant (Flims) hat ein Whitepaper verfasst. Titel des Dokuments: „Sind Serviced Apartments die Lösung für die Ferienhotellerie in den Schweizer Alpen?“ Steiner, Absolvent der
Hotelfachschule Luzern (SHL), Revenue- und Finanzexperte mit jahrelanger Erfahrung (u.a. Marriott Hotels), ist überzeugt, dass Serviced Apartments, die vor allem in Städten wie Zürich, London oder Genf starkes Wachstum verzeichnen, auch im Alpenraum ein beträchtliches Potenzial haben.
Orlando Steiner sagt: „Die Pandemie hat das Bedürfnis nach Rückzugsorten weiter verstärkt. Viele wünschen sich Orte, an denen sie selbstbestimmt ihre Ferien gestalten.
Diese Orte sollen vor allem Folgendes bieten:
- Individualität und Flexibilität
- Naturerlebnisse und aktive Erholung
- Mehr Raum und Privatsphäre
Ein Treiber dieser Entwicklung sei die Zweitwohnungs-Initiative von 2012, die den Neubau klassischer Zweitwohnungen stark eingeschränkt habe, erklärt Steiner.
„Dadurch fehlen Ferienimmobilien am Markt. Serviced Apartments füllen diese Lücke, da sie touristische Nutzung und Eigentümerinteresse verbinden.“ Das bringe, so Orlando Steiner, Vorteile wie:
- Neue Chancen trotz Regulierung
- Touristische Nutzung bleibt möglich
- Attraktivität für internationale Investoren
Hotel Inside-Journalist Hans R. Amrein sprach mit Orlando Steiner über Chancen und Risiken von Serviced Apartments in den Bergen und die Frage: Geraten nun klassische Hotelbetriebe im Alpenraum unter Druck, wenn sich Serviced Apartments stark verbreiten?
Was sind Serviced Apartments?
Laut Orlando Steiner kombinieren Serviced Apartments die Unabhängigkeit einer Ferienwohnung mit Hotelkomfort. Gäste genießen mehr Raum, oft mit Wohn-, Schlaf- und Essbereichen, Küche sowie Balkon oder Terrasse. Besonders in Bergregionen gelten sie als attraktive Alternative. Typisch für sie sind:
- Wohn- und Essbereiche statt nur Hotelzimmer
- Möglichkeit zur Selbstverpflegung
- Wirtschaftlichkeit durch geringere Fixkosten
- Flexible Hotelservices
So spannend das Modell ist, unterliegt es strengen Regeln. Serviced Apartments gelten meist als hotelähnliche Betriebe. Eigentümer dürfen ihre Wohnung in der Hauptsaison nur begrenzt selbst nutzen, der Rest des Jahres ist der touristischen Vermietung vorbehalten. Daraus ergeben sich Vorgaben wie, maximal drei Wochen Eigengebrauch pro Saison sowie Verpflichtung zur touristischen Vermietung oder Nachweis langfristiger Wirtschaftlichkeit ebenso wie das einhalten von Hotelstandards.
Finanzierung und Wirtschaftlichkeit
Das Modell „Buy to use and let“ ist weit verbreitet: Eigentümer kaufen eine Wohnung, nutzen sie selbst und lassen sie sonst professionell vermieten. So entstehen Einnahmen, die Kosten decken oder sogar Rendite ermöglichen. Anders als klassische Zweitwohnungen sind Serviced Apartments auch für internationale Investoren zugänglich. Im Kontext dessen gilt es folgende Aspekte zu berücksichtigen:
- Attraktive Zimmerpreise und gute Auslastung
- Effizientes Raumprogramm mit möglichst wenig nicht vermietbaren Flächen
- Klare betriebswirtschaftliche Planung
Wichtige Erfolgsfaktoren
Damit Projekte mit Serviced Apartments langfristig erfolgreich sind, müssen zentrale Erfolgsfaktoren berücksichtigt werden. Besonders wichtig sind dabei Punkte wie, Definition von Zielgruppen und klarer Strategie sowie einzigartige Positionierung und durchdachtes Raumprogramm. Ebenso wie die Architektur und das Stakeholder-Management oder betriebswirtschaftliche Exzellenz sowie rechtlich klare Strukturen.
Die Architektur ist der Schlüssel zum Erfolg. Sie soll sich harmonisch einfügen, nachhaltig sein und Räume schaffen, die emotional ansprechen. Gleichzeitig ist eine enge Zusammenarbeit mit Gemeinden, Behörden und lokalen Partnern essenziell, um Projekte erfolgreich umzusetzen. Zu beachten sind:
- Nachhaltige Materialien und regionale Baukultur
- Frühzeitige Einbindung aller Stakeholder
- Klare Kommunikation, um Bewilligungen zu sichern
Fazit
Serviced Apartments sind eine zukunftsträchtige Lösung für die Alpenregion. Sie bieten Gästen Raum, Freiheit und Komfort und schaffen Investoren eine rentable Perspektive. Der Erfolg hängt jedoch stark von einer klaren Strategie, sauberer Planung und professionellem Betrieb ab. „Nur wer seine Hausaufgaben macht, wird Erfolg haben – bei der Konzeption, bei der Finanzierung, bei der Umsetzung und im Betrieb“, so Orlando Steiner.
Quelle: Hotel Inside, Autor: Hans R. Amrein
